您的位置: 旅游网 > 社会

钟伟:最好的购房时代已远去

发布时间:2020-01-16 01:31:26

研究中心主任

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟预测说,2015年有可能出台房产税,这是未来楼市最大的变量,一旦出台,房地产市场将发生剧烈的震荡。

不过,华远地产(60074 )董事长任志强可不这么认为。演讲结束后,在休息室里,任志强对钟伟说,他不相信房产税会出台,并且认为钟伟太悲观。

然而,无论是否出台房产税,不管你是首次购房者、改善型购房者,还是投资客,最好的购房时代已远去。“最近,许多富人都把资产转移到海外了。”私下里,钟伟对本报记者说。这几乎是众所周知的事实。

击穿楼市泡沫的房产税

“房产税从空转进入实转的时间并不遥远,也许就在2年左右。”钟伟说。

钟伟指出,开征房产税需要具备全国统一的房屋产权登记数据库。该数据库的形成有一些基本条件:这其中包括个人身份信息;二是家庭成员即家庭成员的组成和变动信息;三是在中国境内持有的房产套数和类型;四是个人及家庭成员的个人征信、纳税等相应信息。

全国房产统一登记制度需要公安、民政、央行、税务和地方住建部门现有数据库的集中和统一,逐渐从“物理集中”迈向数据仓库。如果一切顺利,该数据仓库可能在2014年年中初步形成,在2015年上半年具备选择一些省市进行开征试点的条件。

之所以要开征房产税,是因为税源不足。我国经济目前并没有摆脱2010年以来形成的持续放缓的格局。如果从流转税的增速来倒推中国GDP增速,那么在2012年GDP增速可能是6.8%,201 年一季度则可能低至6.5%。从目前到2020年,中国GDP要维持7.5%的增速难度极大。在这样的背景下,税源日益枯竭。

地方财政的困难尤其巨大。1994年分税制后,地方财力日益萎缩,地方靠拖累银行和逃费银行债务,勉强维持到了2000年;此后靠土地财政,维持到了2008年;然后靠地方投融资平台,维持到当下。随着“营业税改增值税”税改的推广,地方已不再具备任何主体税种。通过向企业增加税负已很困难,民企不堪重负,国企分红艰难。因此,开拓税源很自然地集中到了居民身上,而中国居民拥有的最大宗财富可能就是房产。

钟伟认为,一旦开征房产税,将造成巨大的冲击。从中长期看,即便没有紧锣密鼓的调控,中国房地产市场也已进入平台期,此时出台房产税政策,雪上加霜的效果更显著。

房产税是标志性的财富再分配政策。国家统计局的统计显示,房产占中国居民家庭财产的70%,对这一部分征税影响极其深远。“哪怕是0.5%的税率,以房屋产权70年计,也意味着本来属于你的财富,瞬间有 5%不再是你的了。中国居民的生活将更依赖于薪酬,而不是财产性收入。”钟伟说。开征房产税,将使中国的房地产市场进入高危期。但如果不开征,钟伟认为房地产市场还会保持平稳的增长态势。

悲剧的购房者?

在钟伟看来,房地产税是“触及灵魂”的调控,但他并不是房产税开征的支持者,他明确表达过反对。现实是,购房者的负担有可能不断加重。

他认为政策的游戏规则已越发不利于购房者。一直以来,房地产市场的游戏规则由制定,未来5至8年,中国税收结构的调整,将使企业税负有所减轻,但居民税负明显增加,这是从投资驱动型增长向消费驱动型增长转型所决定的。

在涉及、企业和居民这个游戏规则的大三角中,的索取不断增长,开发商和购房者的付出不断增加,次贷危机前,房地产调控政策主要针对开发商,而此后,房地产调控政策主要面对购房者,无论是投资需求还是自用需求均受较大抑制。

钟伟认为,投资型需求,会加速淡出楼市。最先离场的是高杠杆的投机者,例如温州(楼盘)炒房团。投资型需求的购房杠杆不断下降甚至消失,售房成本不断上升并将持续上升。利率、汇率市场化的因素,将加速使得楼市的投资性需求淡化。

这意味着手持现金,又缺乏投资渠道的普通中国购房者,缺少了依靠买房来实现财富保值的渠道。但富裕群体可供投资选择的品种不断增长,例如境外投资和信投资。

对于首次置业者来说,奶油大致已被撇净。十年来,中国的中高收入群体基本上已购置商品房。尚未购置商品房的群体有两类。一类是新组建家庭;二是中低收入群体。他们面对的是更高的购房成本,更少的增值红利。钟伟认为,中低收入群体虽然庞大,但不构成商品房的现实需求,其更需要住房保障制度的支持。

对于一二线城市的改善型需求来说,他们面对的窘境是,新房开发和销售与改善型需求难以匹配。改善型需求通常集中释放在城市核心区域,因工作,教育,医疗等原因而产生,但城市核心区的新房供应日渐稀少。例如,北京四环内一旦有新的土地供应,便是以“地王”的姿态出现,而北京新供应的土地90%在五环以外。改善性需求不得不转向郊区。但钟伟告诉本报记者,郊区大户型住宅的购买风险远高于核心区域。市场一旦有波动,首要受到影响的便是郊区的住宅。“改善型需求很可能通过筛选二手房而满足,而不是新房。”钟伟说。

钟伟的一些朋友们,正在放弃郊区的高档住宅,为了子女就近入学,回到市区内居住,代价是放弃居住品质,住进更小的房子里。

这是无奈的选择,亦是当下最真实的写照。

537医院
诏安县医院
内蒙古治疗癫痫病最好的专科医院
天津治疗小儿癫痫病医院
甘肃那个医院可以治白癜风
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的