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齐鲁证券:美国房地产复苏步伐加快

发布时间:2019-10-09 19:38:22

齐鲁证券:美国房地产复苏步伐加快 2012-09-03 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点美国房地产从1959年到2011年经历过6轮周期,房地产的周期和经济周期基本一致,但是房地产周期会领先于经济周期,每次房地产复苏基本都以新屋销售量和房屋价格同比增速的触底反弹为标志。

新屋销售会带动新屋开工,再加上房屋销售价格的上涨,银行开始对房地产放贷,而低违约率会使商业银行放松房贷,但这却不是最主要的因素。另外由于低利率降低了购房者的购买成本,所以低利率导致了新屋销售的回升,从而带动新屋开工。每次新屋开工的上升都伴随着房贷利率的降低和后期银行对房地产贷款的支持。

每次经济复苏时,新屋销售开始增加导致企业开始去库存,而当新屋销售不断增加的时候,新屋开工增加并导致库存增加以备销售。而只有当新屋销售减少的时候,库存才开始减少。所以库存与新屋销售变化趋势一致,但是却滞后于新屋销售。而当新屋销售转好时,库存开始清理,因而去化时间减少。库存和去化周期的滞后性对房地产周期的复苏能起到确认证伪的作用。库存和去化时间以及扣除人口因素的人均房屋库存已经处在历史低位表明房屋销售已经逐渐回暖,房地产现在正处于消化前期库存的阶段。

购房者购买力处在历史高位,房屋租金价格比开始回到危机前的水平,这些都表明购房者的条件大为改善。但是利率仍然是影响新屋销售的最主要决定因素,其他变量要么和新屋销售相关性很低,要么滞后于新屋销售。

房地产复苏助美国经济走出放缓阴影美国房地产复苏进程正在加快。与以往历次经济周期中房地产复苏的过程相比,本次房地产从衰退低谷复苏的速度最慢,理由则是因为过去十年过于旺盛的新屋开工造就了美国二战后最高的房屋库存量。但在经历5年的去库存过程后,房屋库存已达二战后的最低水平,不足以往平均水平的一半;而低利率以及上升的房价会加快新屋销售并形成正向反馈,进而刺激新屋开工和房地产投资,美国房地产市场的复苏从各个方面看都是可持续的。预计住宅投资的占比有望在接下来的几年中快速回升到平均水平,住宅投资的回升会刺激地产行业扩大产能,容纳的非农就业人口也会逐渐增长,对就业市场的恢复将会有明显正向推动。

由于就业改善速度放缓,美国经济增长在今年二季度再次放缓,其中同比较一季度下降0.1个百分点,环比增速较一季度下降0.3个百分点,其中非耐用品和服务消费、政府投资和消费是拉低GDP增速的主要原因,住宅投资则对经济起到明显的正向支撑。随着房地产市场的复苏进程加快,房地产投资将继续推动私人部门投资恢复,房地产产业的产能扩张也将推动非农就业人口的增长,进而促使消费增长,美国经济将在房地产市场复苏的带动下走出增速放缓的阴影。

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